珠江新城附近的天河小区房价腰斩，业主损失超百万

一套位于天河的两居室，2018年以326万元的价格出售，而到2023年时竟然只挂牌151万元。五年间，这笔资产的账面价值蒸发了175万元。这并不是发生在增城或从化这样偏远地区的故事，而是发生在员村，距离珠江新城地铁站步行仅需十五分钟，部分楼层甚至可以俯瞰广州塔。曾几何时，这里被视为进入天河区域的最后一个刚需机会。然而如今回首，这样的机会却似乎代价颇高。原本96平的两居室，2021年成交价为每平米3.39万元，2023年同样户型挂牌价格却降至1.57万元。175万元的差额，足以在番禺全款购置一套公寓，甚至在老家县城购买两套住宅再加上一辆车。对高位买入的业主来说，首付款几乎全部亏损，几年的月供付出等于白花，若想割肉出售，房款可能还不足以偿还银行贷款。这套房产只是整个市场崩盘的缩影。

2023年6月，关于天河各大楼盘降价的统计数据在网络上引起热议。招商雍华府的价格从巅峰的每平米8.4万元跌至4.4万元，跌幅高达57.69%，位居榜首；龙湖天宸原著从8.9万元降至4.1万元，下降了53.93%。华润天合和兰亭美居的跌幅分别为51.69%和52.72%。天河没有一个小区逆势上涨，许多楼盘的降幅轻松超过了40%。珠江新城同样未能免俗，中海花城湾下跌了41%，嘉裕公馆则降幅达42.03%。在天河，侨鑫汇悦台是抗跌的标杆，但其降幅也达到了26.67%。数据显示，珠江新城板块的均价从2022年的高点12.5万元降至部分楼盘7.9万元，意味着一套120平的房产账面上蒸发超过400万元。东圃、黄村、棠下、龙洞和车陂成了价格下跌的重灾区，普遍跌幅超过45%。

究其原因，周边的棠德花苑小区为例，2023年5月，一套约63平的两房以65万元的低价成交，单价仅为1万元。五年前，65万元在天河区几乎是不可想象的。然而，一万元成交价仅为个别案例，主流成交价仍在1.5至2.5万元之间。但这一现象清楚地表明，天河的房子已经不再享受往日的溢价。棠德花苑作为90年代末的经济适用房，楼龄超过25年，建设标准相对较低，社区环境老旧，户型设计较差，缺乏电梯，停车存在困难。过去在楼市火热时期，这些问题常常被“天河”这两个字掩盖，但如今已不再如此。

在天河，还有大量类似的老旧小区。全市近四成挂牌的二手房楼龄在25年以上，而楼龄在15到25年的房屋则占了32.5%。市面上推出的二手房大多存在无电梯、外观陈旧等问题，而品质较高的次新房则不到1%。这些老房子正被市场重新定价。同时，新房的竞争力持续上升，外立面设计日趋美观，园林景观更为精致，户型布局也更加舒适。新房的优势不断压缩二手房市场的空间。

此外，被忽视的因素是天河区域高薪行业的萎缩。作为广州金融、互联网和总部经济的核心地区，天河过去几年中，互联网、房地产和金融行业薪资普遍下调、裁员成常态，很多白领的购房预算因此缩减，部分刚需购房者开始向番禺、黄埔甚至佛山等地转移，导致本地的购房需求不断下降。曾经促进价格上涨的学区优势亦在减弱，传统的学区分配方式和教育集团的均衡化使得学区和楼盘之间的关系变得不再牢固，依赖学区抬价的东圃、棠下、黄村的刚需小区失去了支撑。

到了2023年7月，广州二手住宅的挂牌总量已达到13.6万套，城市的均价为每平米30433元，同比下降了8%。天河的挂牌量为1.7万套，紧随番禺，其主要集中在泛珠江新城和东圃。现如今买方市场已然形成，房源增多使得买家不再着急。2023年上半年，广州的二手房成交量为52817套，同比减少了6.7%；7月的网签数量亦有所下滑。市场分析指出，随着上半年积压的刚需逐步消化，8月的二手房市场中观望情绪渐浓。

眼看员村这套96平米的两房，虽然它并不位于偏远地区，地处天河旁珠江新城旁，但其价格却从3.39万元跌至1.57万元，质疑了地段是否真的能作为安全网。棠德花苑的1万元成交价则印证了天河不再是购房的保险箱。这些数据合在一起，揭示出广州楼市已彻底告别了普遍上涨的时代。即使在同一个区域、同一个板块，甚至同一个小区，优质房源与劣质房源的价格也正朝着截然不同的方向发展。尽管天河依旧是昔日的天河，但天河的房子已不再是“随便买都能赚钱”的时代。